Facebok Sayfamızı Beğenir misiniz?

Search

2011 YILINDA ELDE EDİLEN KİRA GELİRİNİN BEYANI

2011 YILINDA ELDE EDİLEN KİRA GELİRİNİN BEYANI

İmdat TÜRKAY

(Gelir İdaresi Müdürü)

1. Giriş

Tam mükellef ve dar mükellef gerçek kişiler tarafından 2011 yılında elde edilen Gelir Vergisi Kanununda yer alan gelir unsurlarından biri olan gayrimenkul sermaye iratları için belli şartlar çerçevesinde yıllık beyanname verilmesi gerekmektedir.

Bu çalışmada 2011 yılında mükellefler tarafından elde edilen gayrimenkul sermaye iradının (mesken ve işyeri kira gelirleri başta olmak üzere) hangi şartlarla Mart/2012 ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerektiği ele alınacaktır.

2.Kira Gelirine Konu Olan Mal ve Haklar

Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde belirtilen kira gelirine konu mal ve haklar şöyledir;

• Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

• Voli mahalleri ve dalyanlar,

• Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzleri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,

• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

• Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,

• Telif hakları,

• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,

• Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

Gayrimenkul sermaye iradının mükellefi; yukarıda sayılan kira gelirine konu olan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracıları olmaktadır.

Yukarıda yazılı mallar ve haklar, ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine ilişkin hükümlere göre hesaplanır. Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelir de gayrimenkul sermaye iradı kabul edilir. Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri de gayrimenkul sermaye iradı kabul edilir.

3.Kira Gelirinin Nakden veya Ayın Olarak Tahsil Edilmiş Olması Gerekmektedir

Gelir Vergisi Kanununa göre, kira gelirinde gelirin elde edilmiş sayılarak vergiye tabi tutulabilmesi için bu mal ve hakların kiralanması karşılığında elde edilen kira gelirinin nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır. Kira gelirinin nakden değil de ayni olarak tahsil edilmesi halinde, tahsil edilen kira tutarının 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilmesi gerekmektedir. Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenmektedir.

Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Örneğin işyerini kiraya veren bir kişinin 2011 yılı kira gelirini tahsil etmesinin yanında, 2010 yılında tahsil edemediği kira gelirini de Temmuz/2011 tarihinde tahsil etmesi durumunda, geçmiş yılların kira gelirleri 2011 yılının geliri olarak dikkate alınacak ve şartları taşıyorsa Mart/2012’de yıllık beyanname ile beyan edilecektir.

Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri ise ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilecektir. Örneğin, Mart/2011’de konutunu kiraya veren bir kişinin 2011 ve 2012 yılları kira tutarını topluca 2011 yılında tahsil etmesi durumunda, şartları taşıması kaydıyla 2011 yılı kira gelirini Mart/2012’de, 2012 yılı kira gelirini ise Mart/2013’de beyan edecektir.

4.Emsal Kira Bedeli Esasının Uygulanması

Gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde vergi güvenlik müessesesi olarak, kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esası uygulanmaktadır. Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması veya kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. O bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa; emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin % 5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin % 10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur. GVK’nın 73. maddesine göre, aşağıda belirtilen hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz;

• Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

• Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz),

• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede oturması,

• Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

Örnek 1: Bay (A), 2011 yılında emlak vergisi değeri 150.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak bir arkadaşının ikametine bırakmıştır. Kişi, kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli hesaplanması ve buna göre bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir. Bu durumda, Emsal Kira Bedeli (150.000 X % 5 =) 7.500 TL olacak ve bu tutar yıllık beyannamede beyan edilen gelir olarak dikkate alınacaktır.

5. Mesken Kira Gelirlerinde Beyanname Vermeye İlişkin İstisna Tutarı

GVK’nın 21. maddesinde yer alan hüküm gereğince, sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri için geçerli olan istisna uygulaması için aşağıdaki hususların bilinmesi gerekmektedir.

• 2011 yılında mesken kira geliri elde eden kişilerden, 2011 yılı için belirlenen istisna tutarı olan 2.800 TL’nin (278 Seri No.lu GV Genel Tebliği) altında mesken kira geliri elde edenler yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.

• İstisna tutarı olan 2.800 TL’nin üzerinde mesken kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname verilmesi gerekmekte, ancak beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

• Mesken kira gelirlerine uygulanan bu istisnanın işyeri kira gelirlerinde uygulanması mümkün değildir. Mesken ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde ise, istisna sadece mesken kira gelirine uygulanacaktır.

• Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 2.800 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 2011 yılı için 2.800 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

• Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

• Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

Konutlardan elde edilen kira geliri tutarı istisna haddinin üzerinde olmasına rağmen beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2011 yılı için 2.800 TL’lik istisnadan yararlanılamaz. Ancak, vergi idaresince herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerini kendiliklerinden, süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.

Örnek 2: Bay (B), 2011 yılında dairesini mesken olarak aylık 200 TL’den kiraya vermesi sonucu toplam 2.400 TL kira geliri elde etmiştir. Ödevlinin 2011 yılında elde ettiği mesken kira geliri tutarı olan 2.400 TL, 2011 yılı mesken kira gelirleri için belirlenen 2.800 TL’lik istisna tutarının altında olduğundan beyan edilmeyecektir.

Örnek 3: Bayan (C), 2011 yılında aylık 750 TL olarak kiraya verdiği konutundan toplam 9.000 TL kira geliri elde etmiştir. Ödevlinin konut kira geliri tutarı 2.800 TL’lik istisna tutarının üzerinde olduğundan yıllık beyanname ile beyan edilecektir. Beyannamede toplam hasılattan istisna tutarı ve gider indirimi düşülerek vergilendirme yapılacaktır.

Örnek 4: 2011 yılında eşlerin % 50 hisseye sahip oldukları konuttan 12.000 TL kira geliri elde edilmesi halinde; her iki eşte kendi hisselerine isabet eden 6.000 TL kira gelirini beyan edecek ve ayrı ayrı 2.800 TL’lik mesken istisnasını beyan edilen gelir tutarından düşeceklerdir.

Örnek 5: 2011 yılında bir kişinin üç ayrı meskeninden yıllık 10.000 TL, 6.000 TL ve 4.800 TL olmak üzere toplam 20.800 TL kira geliri elde etmesi durumunda; üç meskenden kira gelir olmasına rağmen 2.800 TL’lik istisna toplam gelire bir defa uygulanacaktır.

6. Safi Kira Tutarının Tespitinde Gider İndirimi

Elde edilen kira gelirin safi tutarı götürü gider yöntemi (hakları kiraya verenler hariç) ve gerçek gider yöntemi olmak üzere iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir. Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Ayrıca, götürü gider yöntemini seçen mükellefler, 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

6.1. Götürü gider yöntemi

Bu yöntemi seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını (2011 yılı için 2.800 TL) düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler.

Örnek 6: Bayan (D) 2011 yılında kiraya verdiği meskeninden 7.800 TL kira geliri elde etmiştir. Götürü gider yöntemini seçmesi durumunda safi irat şöyle bulunacaktır. Önce, toplam hasılattan 2.800 TL istisna tutarı düşülecek ve kalan (7.800-2.800=) 5.000 TL’nin % 25’i olan (5.000 X % 25 =) 1.250 TL düşülecek ve kalan (5.000-1.250=) 3.750 TL safi irat olarak vergilendirilecektir.

6.2. Gerçek gider yöntemi

Bu yöntemi seçen mükellefler ise, brüt kira geliri tutarından (mesken istisnası tutarına isabet eden giderler hariç) GVK’nın 74. maddesinde sayılan aşağıdaki giderleri indirilebilirler.

• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),

• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

• Amortismanlar,

• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

• Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,

• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

6.3. Gerçek gider yönteminde mesken istisnasının uygulanması

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve mesken kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir. Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı (İndirilebilecek Gider=Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat / Toplam Hasılat) formülü kullanılarak hesaplanabileceği gibi, toplam hasılat için yapılan giderlerden istisnaya isabet eden gider tutarı bulunup, toplam giderlerden indirilerek, indirilebilecek giderin bulunması da mümkün bulunmaktadır.

Örnek 7: 2011 yılında 15.000 TL mesken kira geliri elde edilmiş ve 5.000 TL gider yapılmıştır. Mükellefin gerçek gider yöntemini seçmesi durumunda, vergiden istisna edilecek 2.800 TL’ye isabet eden giderlerin hasılattan gider olarak indirilmemesi ve sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderlerin indirilmesi gerekir.

Bu durumda, toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Mesken Kira Geliri İstisnası

(15.000-2.800 =) 12.200 TL olacak ve

İndirilebilecek Gider = (Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat)/Toplam Hasılat

5.000 X 12.200/15.000 = 4.066 TL olacaktır.

7.İşyeri Kira Gelirlerinde Beyanname Verme Sınırı

GVK’nın “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86/1-c maddesine göre, vergiye tabi gelir toplamının 2011 yılı için 23.000 TL’yi aşmaması koşuluyla Türkiye’de tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecek ve diğer gelirler için beyanname verilse dahi bu gelirler beyannameye dahil edilmeyecektir. Ancak, beyanname verme sınırının aşılması durumda bu gelirlerin tamamı beyan edilecektir.

Tam mükellef gerçek kişilerin ücret ve menkul sermaye iradı gelirlerinin olmadığını varsayarsak, sadece vergi tevkifatına tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratları için 2011 yılı için beyan sınırı olan 23.000 TL’yi aşmaları halinde beyanname vereceklerdir. Vergi kesintisine tabi işyeri kira gelirlerinin beyanname verme sınırı ile kıyaslanmasında kira gelirlerinin brüt tutarının esas alınması gerekmektedir. Beyanname verme sınırı olan 23.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi tevkifatına tabi kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır. Diğer mal ve haklardan tevkifata tabi tutulmuş kira geliri elde edilmesi halinde de 2011 yılı için 23.000 TL’lik beyanname verme sınırının aşılması durumunda, bu gelirler için beyanname verilecektir.

Örnek 8: Bay (E), 2011 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 20.000 TL işyeri kira geliri elde etmiştir. Ödevlinin, tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri tutarı 23.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşmadığından yıllık beyannameyle beyan edilmeyecektir.

Örnek 9: Bay (F), 2011 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 22.000 TL işyeri kira geliri ve konut olarak kiraya verdiği dairesinden 2.700 TL kira geliri elde etmiştir.

16 No.lu Gelir Vergisi Sirkülerine göre, konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı ile işyeri kira geliri toplamı 2011 yılı için beyan sınırı olan 23.000 TL’yi aşması durumunda, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir. Örnekte, 2011 yılı için belirlenen 2.800 TL’lik istisna haddinin altında olan konut kira geliri beyan edilmeyecektir. Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri de 23.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir.

Örnek 10: Bayan (G), 2011 yılında elde ettiği tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri ile tevkifatsız mesken kira geliri aşağıdaki gibidir. İşyeri kira gelirinden yıl içinde 4.200 TL tevkifat yapılmıştır.

|————————–|————–|

|İşyeri kira geliri (Brüt) |21.000 TL |

|————————–|————–|

|Konut kira geliri | 6.000 TL |

|————————–|————–|

|Beyan edilecek gelir |27.000 TL |

|————————–|————–|

Ödevli, 2011 yılı için 2.800 TL’lik istisna sınırını aşan 6.000 TL mesken kira gelirini mutlaka beyan edecektir. Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı olan (6.000-2.800=) 3.200 TL ile işyeri kira geliri toplamı olan (21.000+3.200=) 24.300 TL, 2011 yılı için beyan sınırı olan 23.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir. İşyeri kira gelirinden yıl içinde yapılan tevkifat tutarı yıllık beyannamede hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilecektir.

7.1. Tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratlarının beyanı

GVK’nın “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86/1-d maddesine göre, bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 2011 yılı için 1.170 TL’yi (278 Seri Nolu Gelir Vergisi Genel Tebliği) aşmayan, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecektir. Tevkifat ve istisna uygulanmayan işyeri kira gelirleri de bu kapsamda bulunmaktadır.

Bu tutarı aşmayan kazanç ve iratlar, diğer gelirler nedeniyle yıllık beyanname verilmesi halinde de beyannameye dahil edilmeyecektir. Beyanname vermede esas olan 1.170 TL’lik tutar bir istisna olmayıp, gelirin beyan edilip edilmeyeceğine yönelik tespitte dikkate alınacak bir haddir. Bu tutarı aşan bir gelir olduğunda tamamı beyan edilecektir. Bu tutar tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan gelirlerin her biri için ayrı ayrı uygulanmayacak olup, bu gelirlerin toplam tutarı dikkate alınacaktır.

Örnek 11: Bayan (H), 2011 yılında sahibi bulunduğu işyerini basit usulde vergilendirilen bir mükellefe kiralamış ve 1.300 TL işyeri kira geliri elde etmiştir.

GVK’nın 86/1-d maddesine göre tevkifat ve istisna uygulanmasına konu olmayan kira gelirlerinde, 2011 yılı için 1.170 TL’yi aşmayan tutarlar beyan edilmeyecek olup; örnekteki 1.300 TL’ lik işyeri kira geliri tevkifat ve istisna uygulanmayan bir gelir olduğundan ve beyanname verme sınırını aştığından, 1.300 TL’nin tamamı beyan edilecektir.

Örnek 12: Bay (I), 2011 yılında sahibi bulunduğu işyerini basit usulde vergilendirilen bir mükellefe kiralamış ve 1.000 TL işyeri kira geliri elde etmiştir.

Tevkifat ve istisna uygulanmayan kira gelirinin 2011 yılı için 1.170 TL’yi aşmaması halinde beyan edilmeyecektir. Örnekteki 1.000 TL’lik işyeri kira geliri tevkifat ve istisna uygulanmayan bir gelir olduğundan ve 2011 yılı için 1.170 TL’yi de aşmadığından beyan edilmeyecektir.

8.Yıllık Beyannameden Yapılacak İndirimler

Yıllık beyanname ile beyan edilen gelir toplamından indirim konusu yapılacak hususlar Gelir Vergisi Kanununun 89. maddesinde belirtilmiştir. Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıda belirtilen indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekmektedir. Buna göre indirim konusu yapılabilecek hususlar şunlardır:

• Şahıs sigorta primleri ve bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları,

• Eğitim ve sağlık harcamaları,

• Bağış ve yardımlar,

• Sponsorluk harcamaları,

• Doğal afetler ile ilgili ayni ve nakdi bağışlar,

• Türkiye Kızılay Derneğine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar,

• İstanbul 2010 Avrupa Kültür Başkenti Ajansına yapılan bağış, yardım ve sponsorluk harcamaları,

• Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar (Örneğin, Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa, Türkiye Bilimsel ve Teknik Araştırma Kurumunun Kuruluşu Hakkındaki Kanuna, Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumu Kanununa, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Kanununa, Türk Silahlı Kuvvetleri Güçlendirme Vakfı Kanununa göre yapılan bağış ve yardımlar gibi.).

9.Dar Mükellef Gerçek Kişilerin Elde Ettiği Kira Gelirinin Beyanı

GVK’nın “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86/2 maddesi gereğince dar mükellefler, tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname vermeyecekler ve diğer gelirleri için beyanname vermeleri halinde de bu gelirlerini beyannameye dahil etmeyeceklerdir. Buna göre, dar mükellef gerçek kişiler Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratları için tutarı ne olursa olsun yıllık beyanname vermeyeceklerdir. Dar mükellefiyet bakımından gayrimenkul sermaye iradında, tevkif suretiyle vergilendirilme yapılması durumunda bunun nihai vergi olması, eğer tevkif suretiyle vergilendirme yapılmamış ise yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekir.

Ancak, dar mükelleflerin GVK’nın 86/1-d maddesine göre bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2011 yılı için 1.170 TL) aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir. Ayrıca, tevkif yoluyla vergilendirilmemiş olan konut kira geliri elde eden dar mükellefler 2011 yılı için öngörülen istisna tutarı olan 2.800 TL’nin aşılması halinde yıllık beyanname vereceklerdir. Mesken kira gelirleri için belirlenen istisna tutarının altında kalan kira geliri için beyanname verilmeyecektir.

9.1. Yurt Dışında Yaşayan Türk Vatandaşlarının Elde Ettiği Kira Gelirinin Beyanı

Vergi İdaresi tarafından yayınlanan 210 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla bir süre yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar bakımından dar mükellefiyet esasında vergilendirilmektedir.

10.Gelir Vergisi Beyannamesinin Verilmesi

Öteden beri mükellefiyet kaydı bulunan veya ilk defa mükellefiyet kaydı açtıracak olan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri, 2011 yılında elde ettikleri ve beyan edilmesi gereken gayrimenkul sermaye iratları için 1-25 Mart 2012 tarihlerinde yıllık beyanname vereceklerdir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinin Mart ve Temmuz/2012 aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenmesi gerekmektedir. Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmekte olup, beyanname geliri elde eden aile bireyi adına düzenlenerek imzalanacaktır. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanır. Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir. Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.

11.2011 Yılı Gelirlerine Uygulanacak Gelir Vergisi Tarifesi

Gelir Vergisi Kanununun 103. maddesine göre, 2011 yılında elde edilen gelir unsurlarının yıllık beyanname ile beyan edilmesi halinde, 278 Seri No.lu GV Genel Tebliği ile belirlenen aşağıdaki vergi tarifesi uygulanacaktır. Burada bir hususu belirtmekte fayda vardır, o da aşağıdaki vergi tarifesinde de görüldüğü üzere 3. dilimde ücret gelirleri ile diğer gelir unsurlarının vergilendirilmesi farklılık göstermektedir. Dolayısıyla, 2011 yılında ücret dışındaki gelir unsurları için beyanname verecek bir mükellefin aynı anda ücret gelirini de beyan etmesi ve beyannamedeki toplam gelirin 53.000 TL’yi aşması durumunda 25.02.2011 tarih ve 75 No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılan açıklamalara göre gelir vergisinin hesaplanması gerekmektedir.

|—————————————————————-|—-|

|9.400 TL’ye kadar |% 15|

|—————————————————————-|—-|

|23.000 TL’nin 9.400 TL’si için 1.410 TL, fazlası |% 20|

|—————————————————————-|—-|

|53.000 TL’nin 23.000 TL’si için 4.130 TL, | |

|(ücret gelirlerinde 80.000 TL’nin 23.000 TL’si için 4.130 TL), | |

| fazlası |% 27|

|—————————————————————-|—-|

|53.000 TL’den fazlasının 53.000 TL’si için 12.230 TL, | |

|(ücret gelirlerinde 80.000 TL’den fazlasının 80.000 TL’si için | |

|19.520 TL), fazlası |% 35|

|—————————————————————-|—-|

12.Yıl İçinde Kira Ödemelerinden Yapılan Tevkifatın Hesaplanan Gelir Vergisinden Mahsubu/İadesi

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakları kiralayan GVK’nın 94. maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşların, kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapma zorunluluğu bulunmaktadır. Kiracı olan bu kişi ve kuruluşlar, GVK’nın 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden % 20 oranında (2009/14592 sayılı B.K.K. Yürürlük: 03.02.2009) gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar. Kiraya verilen gayrimenkulün hem mesken hem de işyeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olacaktır.

Öte yandan, GVK’nın 121. maddesinde, beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan Gelir Vergisi Kanununa göre kesilmiş bulunan vergilerin, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisine mahsup edileceği, mahsubu yapılan miktarın gelir vergisinden fazla olması halinde aradaki farkın vergi dairesince mükellefe bildirileceği ve mükellefin tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde müracaatı üzerine kendisine red ve iade olunacağı belirtilmiştir.

Yıl içinde elde ettikleri kira gelirinden % 20 stopaj yapılan bir mükellefin, yıllık beyanname vermesi durumunda birinci ve ikinci gelir dilimine isabet eden % 15-20 oranında vergi hesaplanması ve bu vergi tutarından GVK’nın 121. maddesine göre yıl içinde % 20 oranında ödenen verginin mahsup edilmesi gerekmektedir. Bu durumda, mükellefe iade edilecek gelir vergisi doğması söz konusu olabileceğinden, bu durumdaki mükelleflerin 252 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde ve 05.01.2012 tarih ve GVK-79/2012-1 sayılı Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılan açıklamalara göre hareket etmeleri gerekir.

13.2011 Yılı Kira Gelirlerinin Beyanına İlişkin Örnekler

Aşağıda yer alan örneklerde, GVK’nın 89. maddesine göre beyan edilen gelir toplamından indirim konusu yapılacak hususlar dikkate alınmamış olup; yukarıda 8. bölümde yer alan söz konusu indirimlerin varlığı halinde beyan edilen gelir tutarından gerekli indirimlerin yapılması gerekir.

Örnek 13: Bay (C), dairesini konut olarak kiraya vermiş ve 2011 yılında 9.600 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin vergiye tabi geliri aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

|—————————————|———–|

|Gayrisafi İrat Toplamı | 9.600 TL |

|—————————————|———–|

|Mesken İstisnası Tutarı | 2.800 TL |

|—————————————|———–|

|Kalan (9.600-2.800=) | 6.800 TL |

|—————————————|———–|

|% 25 Götürü Gider (6.800x%25) | 1.700 TL |

|—————————————|———–|

|Vergiye Tabi Gelir (6.800-1.700=) | 5.100 TL |

|—————————————|———–|

Örnek 14: Bayan (B), 2011 yılında dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 12.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef gerçek gider yöntemini seçmiş ve konut için yıl içinde 4.000 TL gider yapmıştır.

Ödevli, kira gelirinden 2.800 TL istisna tutarını indirecek olup, gerçek gider usulünü seçtiği için vergiden istisna edilen kısma isabet eden gideri hasılatından indiremeyecektir. Bunun için vergiye tabi hasılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat=Toplam Hasılat-Mesken Kira Geliri İstisnası (12.000-2.800=) 9.200 TL

İndirilebilecek Gider=(Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat)/Toplam Hasılat

4.000X9.200/12.000=3.067 TL (İndirim konusu yapılamayacak gider=4.000-3.067=933 TL)

|————————————–|———-|

|Gayrisafi İrat Toplamı | 12.000 TL|

|————————————–|———-|

|Vergiden İstisna Tutar | 2.800 TL|

|————————————–|———-|

|Kalan (12.000-2.800=) | 9.200 TL|

|————————————–|———-|

|İndirilecek Gerçek Gider Tutarı | 3.067 TL|

|————————————–|———-|

|Vergiye Tabi Gelir (9.200-3.067=) | 6.133 TL|

|————————————–|———-|

Örnek 15: Bayan (D), 2011 yılında 30.000 TL tevkifata tabi işyeri kira geliri elde etmiş ve götürü gider yöntemini seçmiştir. Ödevli yıl içinde kendi adına 2.400 TL bireysel emeklilik katkı payı ödemiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellefin kira gelirine ilişkin beyanı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır. Yıl içinde işyeri kira gelirinden 6.000 TL tevkif yoluyla kesinti yapılmıştır.

|——————————————————|————-|

|Gayrimenkul sermaye iradı (işyeri kira geliri) | 30.000 TL |

|——————————————————|————-|

|% 25 götürü gider tutarı (30.000X%25=) | 7.500 TL |

|——————————————————|————-|

|Gider sonrası kalan tutar (30.000-7.500=) | 22.500 TL |

|——————————————————|————-|

|Beyannamedeki safi irat (mahsup edilecek indirimler ve| |

|geçmiş yıl zararları toplamından önceki tutarın) | 22.500 TL |

|——————————————————|————-|

|Bireysel emeklilik katkı payı ödemesi | 2.400 TL |

|——————————————————|————-|

|Beyan edilen gelirin (safi iradın) %10’u (22.500X%10=)| 2.250 TL |

|——————————————————|————-|

|İndirim konusu yapılacak katkı payı tutarı | 2.250 TL |

|——————————————————|————-|

|Vergiye Tabi Gelir (22.500-2.250=) | 20.250 TL |

|——————————————————|————-|

Ödevli, 2011 yılında elde ettiği 30.000 TL tevkifata tabi işyeri kira geliri tutarını, 2011 yılı beyanname verme sınırı olan 23.000 TL’yi aştığı için tamamını beyan edecek ve yıl içinde ödediği tevkifat tutarını (6.000 TL) ise hesaplanan vergiden mahsup edecektir. Mükellefin kendi adına ödediği 2.400 TL bireysel emeklilik katkı payı tutarı, GVK’nın 89/1. maddesine göre; asgari ücretin yıllık brüt tutarını (2011 yılı için 9.801 TL) aşmamakla beraber, diğer sınırlama olan beyan edilen gelirin (safi iradın) % 10’unu aşamayacağından, 2.250 TL’lik kısmını indirebilecektir. Kalan 150 TL katkı payı tutarını ise beyannamede indirim konusu yapamayacaktır.

Örnek 16: Bay (A), 2011 yılında serbest meslek faaliyetinden 40.000 TL serbest meslek kazancı elde etmiş, ayrıca kiraya verdiği işyerinden tevkifata tabi 9.000 TL, konutundan ise 6.000 TL kira geliri elde etmiştir.

|—————————|———–|

|Serbest Meslek Kazancı | 40.000 TL |

|—————————|———–|

|İşyeri Kira Geliri (Brüt) | 9.000 TL |

|—————————|———–|

|Mesken Kira Geliri | 6.000 TL |

|—————————|———–|

|Beyan Edilecek Gelir | 46.000 TL |

|—————————|———–|

Ödevli, serbest meslek kazancı nedeniyle mutlaka yıllık beyanname verecektir. Serbest meslek kazancından yıl içinde kesilen vergiler, hesaplanan vergiden mahsup edilebilecektir. Kira gelirlerinin beyanı ise; tevkifatlı 9.000 TL’lik işyeri kira geliri ile 6.000 TL mesken kirası toplandığında GVK’nın 86/1-c maddesine göre 2011 yılı için beyanname verme sınırı olan 23.000 TL’nin altında kaldığından, sadece mesken kira geliri beyan edilecek, tevkifatlı işyeri kira geliri beyan edilmeyecektir.

14. Sonuç

2011 Yılında elde edilen mesken kira geliri tutarı, istisna tutarı olan 2.800 TL’yi aşması durumunda yıllık beyanname ile beyan edilecektir. 2011 yılında tevkifata tabi işyeri kira geliri elde edilmesi halinde ise kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 23.000 TL’yi aşması durumunda yıllık beyanname ile beyan edeceklerdir. Hem konut hem de tevkifatlı işyeri kira geliri elde edilmesi halinde, konut kira gelirinin 2.800 TL’yi aşan kısmı ile işyeri kira gelirinin toplamı, beyanname verme sınırı ile kıyaslanması ve toplamının 23.000 TL’yi aşmaması halinde işyeri kira geliri beyan edilmeyecek, sadece konut kira geliri beyan edilecektir. Ayrıca, 2011 yılında elde edilen ve toplamı 1.170 TL’yi aşmayan, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecektir.

———-o———-

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *