1. Gayrimenkul Sermaye İradının Tanımı
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır.
Bu maddede sayılan mal ve haklardan bazıları şunlardır:
– Arazi ve bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.)
– Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen bütünleyici parçaları ve eklentileri ile bütün tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri
– Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar
– Marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan, sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar
– Telif hakları (bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır)
– Motorlu taşıtlar
2. Gayrimenkul Sermaye İradının Elde Etme Zamanı
Mal ve haklarını kiraya verenler tarafından, içinde bulunulan yıla veya geçmiş yıllara ilişkin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yıl itibariyle elde edilmiş kira geliri sayılır.
Buna göre 2011 yılına ilişkin olarak verilecek beyannameye dahil edilecek kira gelirleri, 2011 ve önceki yıllara ilişkin olarak 2011 yılında tahsil edilen kira gelirlerinden oluşmaktadır.
Gelecek yıllara ilişkin olarak tahsil edilen kiralar, kiranın ilgili olduğu yıllarda beyan konusu olur. Bu çerçevede 2011 yılında tahsil edilen 2012 ve sonrası yıllara ilişkin kira bedelleri 2011 yılı beyannamesine dahil edilmeyecektir.
3. Kiranın Döviz veya Ayni Olarak Alınması Halinde Gelir Tutarının Hesaplanması
Mal ve hakların kira bedelinin yabancı bir para birimiyle belirlenmiş olması halinde kira geliri, tahsilât tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılarak hesaplanır.
Kira bedelinin para dışındaki bir değerle tahsili halinde, tahsil edilen kira emsal bedelle değerlenerek tutarı bulunur.
4. Kira Gelirlerini Beyan Etmek Zorunda Olanlar
2011 takvim yılında beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan gerçek kişilerden;
– Bir takvim yılı içinde elde ettikleri konut kira geliri 2.800,00 TL’lik istisna tutarını aşanlar,
– Bir takvim yılı içinde elde ettikleri üzerinden stopaj yapılmış işyeri kira geliri brüt tutarı 23.000,00 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar,
Beyanname verme sınırı olan 23.000,00 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi stopajına tabi kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınır.
– Bir takvim yılı içinde elde ettiği, stopaja ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı 1.170,00 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar,
– Kanunda sayılı diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenlerden, stopaja tabi tutulmamış kira geliri 1.170,00 TL’yi geçenler ile stopaja tabi tutulmuş kira geliri 23.000,00 TL’yi geçenler,
2011 yılı kira gelirleri için beyanname vereceklerdir.
5. Kira Gelirlerinin Beyan Şekli
a) Kullanılacak Beyanname
Beyana tabi geliri sadece kira gelirlerinden oluşanlar için ayrı bir yıllık beyanname kullanılmakta olup, bunlar kendileri için hazırlanmış olan “Beyana tabi Geliri Sadece Gayrimenkul Sermaye İradından İbaret Olanlar İçin” hazırlanmış olan beyannameyi vereceklerdir.
Beyana tabi başka geliri de olanların kira gelirlerini yukarıda belirtilen beyannameyle bildirmeleri mümkün olmayıp, bunlar beyana tabi gelirlerinin tamamını, bütün gelirlerin beyanı için kullanılan yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil ederek beyan edeceklerdir.
b) Beyannamenin “Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi” Kullanılarak Verilmesi
ba) Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi Nedir?
“Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi” özü itibariyle, Gelir İdaresi Başkanlığının mükellef hizmeti kapsamında başlattığı, kira geliri elde eden mükelleflere ilişkin banka, tapu, sigorta şirketleri gibi üçüncü taraflardan elde edilen bilgiler kullanılarak kira beyannamelerinin Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından otomatik olarak doldurulduğu ve mükelleflerin onayına sunulduğu bir sistemdir.
bb) Kimler Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemini kullanarak Beyanname verebilir?
Sistemden sadece gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükellefler yararlanabilmektedir.
Sistem, hem GMSİ yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunanlara, hem de ilk defa mükellefiyet tesis ettirerek GMSİ beyannamesi verecekleri kapsamaktadır.
Daha önce GMSİ yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayanların, İnternet Vergi Dairesinde kendileri için hazırlanan GMSİ beyannamelerini elektronik ortamda onayladıkları anda, adlarına GMSİ için mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilecektir.
Kira geliri dışında başka gelirleri nedeniyle de beyanname verecek olanların, sistem kapsamında beyanname vermeleri mümkün değildir.
Sistem sadece 2011 ve izleyen yıllarda elde edilen kira geliri beyannameleri için kullanılabilir. Geçmiş yıllara ait gelirler bu sistem kapsamında beyanı mümkün değildir.
bc) Uygulama Nasıl Olacaktır?
Gelir İdaresi Başkanlığınca, banka, tapu, sigorta ve benzeri kaynaklardan elde edilen bilgiler kullanılarak oluşturulan kira beyannamesi internet ortamında gelir sahibinin onayına sunulacaktır.
Oluşturulan sistemle, beyannamesinde bulunan tüm bilgilerin görüntülenmesi, doldurulması ve değiştirilmesi işlemlerinin kolay, hızlı ve kontrol edilebilir bir şekilde yapılması imkânı sağlanacaktır. Vergi hesaplama adımları ve tahakkuk bilgileri hesaplanmış bir şekilde hazırlanıp mükellefin onayına sunulacaktır.
Önceden hazırlanmış GMSİ beyannamesinin mükellef tarafından elektronik ortamda onaylanmasıyla beraber vergiye ilişkin tahakkuk işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilecek ve tahakkuk fişi aynı anda elektronik ortamda gelir sahibine iletilecektir.
Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi’ne girişler Gelir İdaresi Başkanlığının internet adresi (www.gib.gov.tr) üzerinden yapılacaktır.
Mükellefler İnternet Vergi Dairesi şifrelerini kullanarak veya kendileri için hazırlanmış güvenlik sorularını cevaplayarak Sistem’e giriş yapabileceklerdir. İnternet Vergi Dairesi şifresi bulunmayanlar, Tebliğin ekinde yer alan Formu doldurup herhangi bir vergi dairesine bizzat başvurarak kullanıcı adı, şifre ve parola alabileceklerdir.
bd) Sistemi Kullanmak Zorunlu mudur?
Sistemi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Kira beyannamesinin vergi dairesine giderek elden veya beyanname düzenleme programı kullanılarak verilmesi de mümkündür.
Öte yandan internet erişimi olmayanların, vergi daireleri ve beyan döneminde bazı alışveriş merkezlerinde kurulacak yardım masaları aracılığıyla sistemden yararlanmaları mümkündür.
be) Beyannamenin İçeriğinden Kim Sorumludur?
Gelir İdaresince hazırlanan ve İnternet Vergi Dairesi’nde onaya sunulan beyannamelerin gelir sahipleri tarafından kontrol edilmesi ve beyannamede eksiklik, hata veya yanlışlıkların bulunması halinde bunların düzeltilerek onaylanması gerekmektedir.
Onaylanan beyannamelerin içeriğinin doğruluğundan gelir sahipleri sorumludur.
6. Beyannamenin Verilme Zamanı ve Yeri
Gerçek kişilerce 2011 yılında elde edilen beyana tabi gayrimenkul sermaye iratlarının, 2012 yılı Mart ayının (25 Mart 2012 Pazar olduğundan) 26’ncı günü akşamına kadar beyan edilmesi gerekmektedir.
Beyanname kişinin bağlı olduğu vergi dairesine verilir. Bağlı olunan vergi dairesi esas olarak ikametgâhın bulunduğu yer vergi dairesidir.
7. Hesaplanan Verginin Ödeme Zamanı
Tahakkuk eden gelir vergisi, 2012 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenecektir.
Hesaplanan vergi, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine ödenebileceği gibi, vergi tahsiline yetkili banka şubelerine de ödenebilecektir.
8. Kira Gelirlerinde İstisna
Binaların konut olarak kiraya verilmesinden elde edilen hâsılatın 2.800,00 TL’lik kısmı gelir vergisinden müstesnadır.
Bu istisnadan;
– Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar,
– İstisna tutarının üzerinde kira geliri elde edip bu geliri beyan etmeyenler ile eksik beyan edenler,
yararlanamazlar.
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanır. Bir kişinin birden fazla konuttan kira elde etmesi halinde istisna, her bir konut için ayrı ayrı değil, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır.
9. Kira Gelirinin Vergiye Tabi Safi Tutarının Hesaplanması
Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesaplanmasında kira sahibinin iki farklı yöntemden birini tercih etme olanağı vardır. Bu yöntemler şunlardır:
– Gerçek gider yöntemi
– Götürü gider yöntemi
Hakları kiraya verenler gerçek gider yöntemini, birden fazla taşınmazından kira geliri elde edenler ise bunların tamamı için aynı yöntemi seçmek zorundadırlar.
a) Gerçek Gider Yönteminin Seçilmesi Durumunda İndirilebilecek Giderler
– Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, su, ısıtma ve asansör giderleri
– Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri
– Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri
– Kiraya verilen mal ve haklara istinaden yapılan harcamalar için alınan borçların faizleri
– Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i
– Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları
– Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar
– Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri
– Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler
– Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli
– Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Kira geliri sahibi, elde ettiği kira geliri için istisnadan yararlanıyorsa, yukarıda sayılan giderlerin toplam tutarının vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmını indirim konusu yapamaz. İndirime konu edilebilecek gider tutarının tespitinde kullanılacak formül aşağıdaki gibidir:
|
Vergiye Tabi Hâsılat X Toplam Gider |
|
Toplam Hâsılat |
b) Götürü Gider Yönteminin Seçilmesi Durumunda İndirilebilecek Giderler
Hakları kiraya verenler hariç olmak üzere götürü gider yöntemini seçenler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler.
Bu yöntemi seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
Sahip olunan gayrimenkullerin bütünü için tek bir yöntem seçilebilir.
c) Diğer İndirimler
Beyan edilen gayrimenkul sermaye iradından indirilebilecek diğer bazı unsurlar aşağıda sayılmıştır.
ca)Şahıs ve Bireysel Emeklilik Sigorta Primleri
Beyan edilen gelirin % 10’unu (bireysel emeklilik sistemi dışındaki şahıs sigorta primleri için beyan edilen gelirin %5’ini) ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak şartıyla, gelir sahibinin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat, ölüm, kaza, hastalık, sakatlık, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri ile bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları.
cb) Eğitim ve Sağlık Harcamaları
Beyan edilen gelirin % 10’unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle belgelenmesi koşuluyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları.
cc) Okul, Yurt ve Sağlık Tesisleri İçin Yapılan Bağış ve Yardımlar
Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımların tamamı.
cd) Diğer Bazı Bağış ve Yardımlar
– Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Bakanlar Kurulu’nca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilen gelirin % 5’ini aşmamak üzere, makbuz karşılığında yapılan bağış ve yardımlar.
– Yukarıda sayılan kurum ve kuruluşlar ile bilimsel araştırma faaliyetinde bulunan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan ya da Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen kültür ve sanat faaliyetleri, kültürel varlıkların korunması, yapımı amaçlı olarak yapılan bağış ve yardımlar.
– Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğü’nün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun ile Türkiye Futbol Federasyonu Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun kapsamında yapılan sponsorluk harcamalarının; amatör spor dalları için tamamı, profesyonel spor dalları için % 50’si.
– Bakanlar Kurulu’nca yardım kararı alınan doğal afetler dolayısıyla Başbakanlık aracılığıyla makbuz mukabili yapılan aynî veya nakdî bağışların tamamı.
– Türkiye Kızılay Derneğine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar.
– Yüksek Öğretim Kanunu’na göre üniversiteler (vakıf üniversiteleri dahil) ile ileri teknoloji enstitülerine makbuz karşılığı yapılan bağış ve yardımlar.
– İlköğretim ve Eğitim Kanunu kapsamındaki ilköğretim kurumlarına yapılan nakdi bağışlar.
– Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumuna yapılan ayni ve nakdi bağışlar.
– TÜBİTAK’a yapılan nakdi bağışlar
– Türk Silahlı Kuvvetleri Güçlendirme Vakfına yapılan ayni ve nakdi bağışlar.
– Milli Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Seferberlik Kanunu’na göre yapılan ayni ve nakdi bağışlar.
– Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Kurumuna yapılan ayni ve nakdi bağışlar.
– Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanunu’na göre yapılan bağış ve yardımlar.
10. Kira Gelirleri Üzerinden Kesilen Vergilerin Mahsubu
Gayrimenkul sermaye iratları üzerinden kesilen vergilerden beyannameye dahil edilen gelire isabet eden kısmı, beyanname üzerinden hesaplanan vergi tutarından mahsup edilir.
11. Yurt Dışında Yaşayan Türkiye Cumhuriyeti Vatandaşlarının Elde Ettikleri Gayrimenkul Sermaye İratlarının Beyanı
Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla bir süre yurt dışında yaşayan T.C. vatandaşları, Türkiye’de elde ettikleri vergi kesintisine tabi işyeri kirasını tutarı ne olursa olsun beyan etmeyeceklerdir.
Söz konusu şahısların Türkiye’de elde ettikleri, vergi kesintisine tabi tutulmamış mesken kiraları için ise beyanname vermeleri gerekmektedir.
12. Kira Gelirlerinin Beyan Edilmemesinin veya Eksik Beyan Edilmesinin Sonuçları
Beyan edilmesi gerekmesine rağmen, kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse aşağıdaki sonuçlarla karşılaşılır:
– Konut kira gelirleri için uygulanan ve 2011 yılı için 2.800, TL olan istisna hakkı kaybedilir.
– Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen gelir tutarı üzerinden gelir vergisi tarh edilir ve verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir.
– Zamanında ödenmeyen vergi tutarı üzerinden aylık % 1,40 gecikme faizi hesaplanır.
– Beyanname verilmemesi nedeniyle iki kat I. derece usulsüzlük cezası kesilir.
